O mercado de locação de imóveis comerciais no Centro de Porto Alegre tem passado por transformações significativas desde o início da pandemia de Covid-19. Dados do Sistema Secovi-RS indicam que a quantidade de imóveis comerciais disponíveis para locação cresceu 45% entre março de 2020 e setembro de 2023, saltando de 1.109 para 1.607. No mesmo período, os valores dos aluguéis caíram 5%, com alguns imóveis registrando até 20% de desvalorizacão.

Nesse contexto de alta vacância e renegociações, os direitos de inquilinos e proprietários ganham ainda mais relevância. “É comum que tanto locadores quanto locatários tenham dúvidas sobre suas responsabilidades contratuais, especialmente em cenários de crise ou mudanças abruptas no mercado”, explica Júlia Bittencourt, advogada especialista em direito imobiliário e direito do consumidor.

Direito imobiliário: retomada do imóvel e proteção ao inquilino

Uma das questões mais recorrentes é sobre as possibilidades de retomada do imóvel pelo locador antes do fim do contrato. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) protege o inquilino, determinando que, em regra, o locador não pode exigir o imóvel antes do fim do contrato. Exceções incluem falta de pagamento, infração contratual ou necessidade de obras urgentes.

“Uma ideia equivocada muito comum é que o proprietário pode simplesmente pedir o imóvel de volta quando desejar. Mas a legislação brasileira visa garantir a estabilidade contratual e proteger o inquilino de abusos”, destaca Júlia.

Nos contratos comerciais, existe a “ação renovatória”, que permite ao locatário manter a locação ao término do contrato. Para isso, é necessário cumprir requisitos, como contrato de no mínimo cinco anos e manutenção da mesma atividade comercial por três anos.

Oportunidades no mercado de imóveis e a lei da oferta e procura

O aumento na oferta de imóveis comerciais em Porto Alegre também trouxe oportunidades para investidores. Com os valores de aluguéis e venda em queda, é possível adquirir ou alugar propriedades a preços mais competitivos. Contudo, como alerta a advogada, é fundamental que tanto proprietários quanto inquilinos estejam atentos às obrigações contratuais e aos aspectos legais das negociações.

Direito do consumidor: um aliado em tempos de crise

Outro ponto de destaque é a proteção ao consumidor nas relações de consumo envolvendo locações. “Muitos inquilinos não sabem que podem buscar a revisão de contratos ou que possuem direitos ao se deparar com cobranças abusivas”, ressalta Júlia.

A especialista também aponta que, em tempos de alta inflacionária, como os últimos anos, é possível discutir reajustes contratuais que se tornem inviáveis ou desproporcionais, garantindo o equilíbrio das relações de consumo.